Lecciones inmobiliarias que aprender de España
Rodrigo Aravena A. Arquitecto, Director AGS Visión Inmobiliaria
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Rodrigo Aravena A.
Tal como sucede en Chile, se está haciendo cada vez más difícil adquirir una vivienda para los jóvenes españoles, en especial en las ciudades más densamente pobladas, como Madrid. La posibilidad de encontrar un “piso” en condiciones de precio y ubicación se hacen escasas, tan difícil como lograr reunir el cada vez más alto y obligatorio 20% de pie para tomar una deuda hipotecaria.
Este mercado comprimido ha llevado a las autoridades a actuar. Y como primera acción han querido intervenir el mercado inmobiliario con estrategias probadas (y muy cuestionadas) en países vecinos como Inglaterra y Francia, pero que llenan el apetito de los electores, quienes creen que un mercado inmobiliario más regulado tenderá a estabilizarse en precios.
“Si el mercado no corrige la desalineación entre oferta y demanda, toda la inversión pública no será más que tapar un saco roto en muchas partes. ¿Suena conocido?”.
Es así como el Gobierno de Pedro Sánchez, en coincidencia con la presidenta de la Comunidad de Madrid (Isabel Díaz Ayuso) han puesto cada uno en sus ámbitos, planes de control de precios y acceso a la vivienda, en respuesta al imperativo constitucional de “consagrar el derecho a la vivienda digna”. Textual, como nosotros estuvimos a punto de consagrarla, ¿lo recuerda?
Los instrumentos aprobados pondrán al Estado como aval en el financiamiento de la vivienda hasta un 20% del precio. Esto, sumado a un control de valor de los arriendos a través de una categorización de tipologías de propietarios (grandes y pequeños tenedores de viviendas), sistemas de protección al arrendatario y su negociación de arriendos, así como una definición de áreas de tensión inmobiliaria, donde se aplicará la regulación de precios y se aumentarán las cuotas de vivienda “asequible” que los desarrolladores deberán aportar.
La opción de que el Estado avale un financiamiento puede abrir un flanco de desregulación y sobrendeudamiento preocupante. Por otra parte, mayores regulaciones, control estatal del arriendo y menores incentivos a la inversión inmobiliaria, sin duda, van a afectar la generación de oferta de viviendas. En contrapartida, poco aparece sobre planes de repoblamiento, de mayor inversión en viviendas de propiedad estatal y de invitaciones a desarrollos público-privados de proyectos.
Como toda política pública nacida más del prejuicio que del análisis de escenarios y resultados, el sesgo está puesto en sancionar la tenencia de bienes raíces, atacando la “especulación inmobiliaria” para hacer más asequible la vivienda. Muy por el contrario, diversos analistas prevén que esta ley lo único que provocará será aumentar el precio de las viviendas en arriendo, tal como ocurrió en Inglaterra con el Plan “Help to buy” hace una década atrás. Estudios académicos han constatado cómo subió entre un 6 a 10% el precio de las propiedades en Londres (venta y arriendo). Preocupante.
Lamentablemente, por más buena intención estatal que se pretenda, si el mercado no corrige esta desalineación entre oferta y demanda, toda la inversión pública no será más que tapar un saco roto en muchas partes. Y los problemas están en elementos muy sencillos de resumir; existe un déficit de inversión privada, producto de inestabilidad política y constantes cambios en las condiciones de inversión en bienes raíces. ¿Suena conocido?
Chile debe aprender de buenos ejemplos. Miremos la experiencia extranjera a la luz de sus resultados en el largo plazo. Evitemos la importación de políticas públicas de vivienda que han demostrado ser ineficaces y que a algunos encandilan. Sólo por provenir del viejo continente.
